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[谈房论市] 议一议房市新政来了,楚雄的房价会涨吗?

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楼主
发表于 2015-4-1 09:58:48 | 只看该作者 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

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近日,有网友在楚雄网发问:房市新政来了,楚雄的房价会涨吗?有谁清楚目前楚雄房市情况如何?现在买房合适吗?


楼市二套房首付及营业税免征期限5年减为2年的政策才刚刚发布,敏感的购房者和开发商已经有所行动。据小编在楚雄房地产业的朋友了解到的消息,心急的购房者已经当晚赶到售楼处催开发商签合同;而开发商也因势而变,加快推盘的节奏。刚刚开启的政策暖风或许仅仅是个开始。楚雄楼市行情会发生怎样的变化?开发商或二手房东会借机涨价吗?政策是否会引发一波换房大潮?


新政解读:


3月30日消息,央行、住建部、银监会出台楼市新政,二套房贷款最低首付比例降至四成。使用住房公积金贷款购买首套普通自住房,最低首付20%;拥有一套住房并已结清贷款的家庭,再次申请住房公积金购房,最低首付30%。对此,民生宏观分析称,用商业贷款购买二套房首付比例降至40%,政策力度超预期。然而短期压力缓解,长期压力不减。从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,不要去接下落的刀。


同一天,财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》,明确个人将购买2年以上(含2年)的普通住房对外销售的,免征营业税。而几天之前,国土部和住建部刚联合发布《关于优化2015年住房及用地供应结构促进房地产市场平稳健康发展的通知》。


解读全文:


1、为什么调整?930房贷新政和1122降息之后,房贷的“价”(房贷利率)虽然开始下降,但“量”依然偏紧。楚雄商品房销售去年四季度短暂好转后再度掉头向下,整体销量仍未企稳,库存居高不下,房地产投资反弹遥遥无期,一方面通过上下游产业链加大经济下行压力,接近中央底限。另一方面拖累地方政府土地出让金收入,加剧地方财政和债务压力。


2、如何调整?此前的地产政策松动主要是:放松限购、调整二套房贷认定、降低房贷利率、放松公积金贷款规则等,这次的措施主要是:


1)鼓励银行业金融机构继续发放商业性个人住房贷款与住房公积金委托贷款的组合贷款,支持居民家庭购买普通自住房。


解读:此前公积金贷款额度已有提高,但相对目前的房价和贷款需求而言仍是杯水车薪,很多人还是需要组合贷,但组合贷审批复杂、时间慢,一般交易双方很少采用,此次提出鼓励组合贷,有可能简化审批流程,加快审批速度。


2)对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房,最低首付款比例调整为不低于40%,具体首付款比例和利率水平由银行业金融机构根据借款人的信用状况和还款能力等合理确定。


解读:有房有贷的,用商业贷款购买二套房首付比例降至40%,超预期


进一步发挥住房公积金对合理住房消费的支持作用。缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房,最低首付款比例为20%;


解读:公积金贷款购买二套房的首付比例降至20%,符合预期


对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭,为改善居住条件再次申请住房公积金委托贷款购买普通自住房,最低首付款比例为30%。


解读:有房无贷的,用商业贷款购买二套房首付比例降至30%,超预期


按照支持合理住房需求(自住型和)下一步还有可能对交易环节税费标准以及首套房的房贷进行调整。


3、对楚雄房地产市场的影响?短期压力缓解,长期压力不减。鼓励组合贷以及二套房首付比例的下调力度超预期,房地产市场短期压力缓解。但本轮房地产调整是短期因素(信贷偏紧)和中长期因素(政策回归中性+高库存+人口老龄化)共振的结果,现在救市只能缓解短期问题,但无法扭转中长期趋势。


第一,刚需人口已经进入下降通道,即便人口生育政策加快调整,也无法扭转人口老龄化的趋势。


第二,房地产的赚钱效应也已经消失,市场预期短期无法扭转,即便短期房价企稳回升,未来房产在居民资产配置中的比例也将系统性下降。


第三,利率市场化背景下,银行配置房贷的意愿将系统性下降。


第四,中央已经放弃了2003年确立的将房地产作为支柱产业的思路,新思路是双轨制,政府负责保低端,其他的交给市场决定。综合来看,房地产的投资属性将更多让位于消费属性,从纯投资的角度来看,房产造富的时代已经结束,未来将是股权造富的时代,不要去接下落的刀。


4、对宏观经济的影响?房地产产业链不会因此复苏,对宏观经济的拉动有限,房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。房地产复苏周期分为几个阶段:政策松-销售反弹-库存去化-拿地反弹-投资反弹。目前看,销售仍未企稳,投资反弹仍遥遥无期,这也限制了制造业投资的空间和地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。

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沙发
发表于 2015-4-9 15:36:37 | 只看该作者
楼市新政快速落地 深圳房价跟风上涨最高达10万!!!这个是昨天的新闻,4月8号!!
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